2025.11.25
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作者 |第一财经 郑娜
二手房市场上出现了不少机构的身影。在资产、京东拍卖等平台上，六大国有银行各地分行、股份制银行分行，以及区域性城商行与农商行纷纷上线卖房；在各大资源转让或拍卖平台上，地方国资也接连集中挂牌手中房产……
多位受访业内人士表示，这些机构处置所持资产并不是新鲜事，受房地产行业所处的深度调整周期影响，近来处置规模有所增大，且因部分房源价格较低，吸引了不少外界关注。但整体来看，这部分资产涉及范围小、规模不大，对二手房的影响相对较小。
但在房地产市场寻求筑底企稳的背景下，机构的集体卖房行为依然对市场心理带来负面冲击。58研究院院长张波认为，在房地产的修复关键期，行业下行趋缓但全面企稳尚需时间，国资平台和银行集中卖房虽供应量有限，但在市场预期分化、行业承压的背景下，易加剧价格踩踏与观望情绪。当下需暂缓机构公开批量卖房，可优先推进收储对接，并建立常态化存量房收储机制，结合 REITs 等金融工具盘活资产，顺应行业高质量转型趋势。
银行下场
近期，各大主流线上交易平台上出现了越来越多银行的身影，这些机构纷纷上线处置手中的房产标的，从住宅到商业用房、写字楼，覆盖多种物业类型。
以阿里资产平台为例，在“银行清仓”专栏下，中国银行广州分行挂牌了广州市黄埔区东园二街小区94平方米的精装房，起始价超95万元；广东云浮农商行即将开拍的商住房，起拍价8万元……同时还有位于上海、广州、北京等一线城市的资产出售，如杭州银行挂牌的北京通州一处建面约109平方米的抵债房产，当前价格约123万元。
银行“直供房”颇受外界关注，一方面是银行亲自下场“卖房”，另一方面则是这些资产的价格多有折扣。例如，上述挂牌的广州黄埔区房源，起拍均价在1万元/平方米左右，而该房源所处地段挂牌均价则在1.5万元/平方米。
事实上，银行直供房不是“新物种”。某大型国有银行负责个贷的内部人士告诉记者，银行直接卖房之前，是先走正常拍卖手续进行法拍，两次流拍以后就不再拍卖，只能自己直接处置。
银行手中这些房产的来源是哪里呢？同策研究院联席院长宋红卫告诉记者，一类是来自于开发商的工抵房，另一类属于经营贷的抵押品。由于房地产市场化债工作的推进，部分开发商为了还银行贷款，把房子直接抵给银行，这种房源近两年不断增加，同时经营贷断供的群体也会把房子抵给银行。
北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师表示，市场下行过程中房价持续调整，部分个人和企业的现金流受到影响，进而不良抵押房产规模膨胀，银行手里积压的抵押房产数量快速增加。
“与此同时，传统法拍房存在诸多诸如程序复杂、流程冗长、成交率持续走低等情况，”鞠秦仪表示，当前，银行直售房产的模式已经愈发成熟，先通过司法程序将房产产权剥离到银行名下，再借助阿里、等第三方资产平台或自身公众号挂牌销售，也就形成了“银行直供房”增多的现象。
广东省住房政策研究中心首席研究员表示，过去，这种银行直售房产，大体量的不动产往往在各种资产处置平台上，通过B端来批量处理，小规模的几套房则通过房产中介机构在二级市场上卖掉。但近期随着处置规模的增多，银行的售卖渠道也转向“To B”和To C”并重，以尽快完成处理，避免资产价格进一步下跌。
鞠秦仪告诉记者，相较于法拍房，“银行直供房”中，银行是合法产权人，处置自有资产，无需依赖法院，可直接挂牌销售，回款周期、成本可控，能快速盘活不良资产。同时，其交易流程接近二手房，通常支持实地看房，部分甚至可申请贷款，交易流程灵活，定价稳定且有议价空间，一般来说产权已提前清理，风险集中于房屋质量和少量历史欠费，整体风险更低。
国资上阵
许多地方国资平台挂牌出售房产的案例也在引人瞩目。
日前，四川西昌市房地产事务中心委托拍卖公司，将144套住房面向社会依法进行网络公开拍卖，这些“资产包”大多为经济适用房、保障房。
同期，福州也有多个平台挂牌旗下资产。例如长乐区国资平台公开拍卖长乐区共51套市场化商品房，房源总价从44.7万元到153.6万元不等；福州市土地发展中心将持有的302套住宅以电子竞价方式公开挂牌转让。
此外，部分一线城市也有国资平台挂牌“卖房”。例如北京天恒置业集团旗下公司挂牌出售111套房产，总转让底价超过3.3亿元，涉及西城区、海淀区、朝阳区、房山区等多处房源；广州机场建设投资集团、广州地铁集团也出让手中的房产、店铺以及车位等资产。
同样的，国资批量出售房产在过去也并不罕见。多位受访业内人士提及，国资平台处理各种资产的动作常规行为。
有福州房地产业内人士告诉记者，福州国资平台一直都有类似的举措，一般都是国资平台名下的商品房资产，拿出来拍卖，现在也有一些多出来的安置商品房。现在能流通的，大部分是早几年竞配建的房子，还有保障房/公租房。
有房地产研究机构人士称，这一现象属于地方国资平台的常规运营策略，若存在适配性资产，便会通过多元渠道推向市场，以规避资产闲置。
该研究机构人士进一步表示，“当前闲置资产规模有所扩大，与当前房地产行业所处的调整周期存在关联。”上述福州房地产业内人士也提及，一般情况下，国资平台手中的资产只要不贬值、不亏钱，就可以不用处理。
宋红卫分析称，最近多个省份都在积极推进国有“三资”改革，国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化”，卖房是资源资产化的直接表现，这有利于增强地方政府的财政实力。
“把保障房或者经适房市场化销售也是市场化配置资源的一种方式，有利于提高资产的效率，最大化地实现物尽其用。”宋红卫表示，当前把这些资产公开出让，一方面是积极践行国资“三化”，同时，原来的保障房和经适房前期都是按照规划来供应的，近年来，我国人口流动变化较大，部分地区的保障房或者经适房可能会存在与人口需求不匹配的情况，比如说供给过剩，过剩的房源长期闲置，属于低效资产，提高存量资产的效率是当前政策方向。
业内呼吁避免扎堆
机构集中向市场推出可售房源，对二手房市场会带来怎样的影响呢？多位受访业内人士均表示，实际影响不大，但心理冲击不小。
有资深地产中介表示，银行出售的房产其实普通购房者很难接触到，比较好的房源一般都通过中介机构或专业人士出售了，相对差的房源、比较难卖掉的才会流到公开平台上。宋红卫也表示，银行直接卖房由于范围小、规模不大，且市场推广和影响力都较小，因此目前对二手房的影响相对较小。
上述福州当地房地产业内人士也向记者表示，国资平台出让的资产一般是由拆迁办、房管等接手，还会有些低价房源被专业团队收走，很少会有此类资源流向普通购房者。
“当前，就单个案例来说，由于规模较小，对市场影响比较小。”李宇嘉表示，但当前房地产市场下行，市场预期一致转弱，而且现在二手市场挂牌量、房价、交易周期都不算理想的背景下，房源供给主体增多，尽管个案的量不大，但加总起来的房子数量增多，就有可能对预期造成影响，对市场形成进一步扰动。
李宇嘉也表示，随着银行业内对业绩考核、资产处置力度的加大，加上地产下行，表内部分不动产风险暴露加大，银行直接对接C端处置的资产量可能会增加，这也意味着银行端未来的房源供给可能会增加。
宋红卫也担忧，若这些主体供给的房源规模持续变大，影响力有可能会扩大，拉低项目所在区域的价格，短期内会给区域二手房造成价格上的压力。
在房地产止跌回稳的过程中，如何最大程度地避免这类“新增供应”可能给市场带来的压力？
李宇嘉认为，在市场修复的关键期，有必要规范银行等机构为了单方面保障自己的债权进行较大幅度的降价出售。事实上，法拍房、工抵房、银行“直售房”，都要进行统筹管理，才能避免资产价格无序下跌的现象。
张波也指出，从行业背景看，当前居民资产负债表修复滞后、城市分化加剧仍是核心矛盾，机构公开出售房源难免会强化看空的市场预期，并与市场一二手房形成直接竞争，进一步拉长成交周期。在解决方案层面，地方国资可以采取“收储”方式，定向聚焦这类房源的去化。短期来看，当下需暂缓机构公开批量卖房，优先推进收储对接；中长期则需建立常态化存量房收储机制，结合 REITs 等金融工具盘活资产，顺应行业高质量转型趋势。
微信编辑| 小羊
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