【拆解核心报告 · 第六篇】
老铁们，“拆解核心报告”系列第六篇，我们来聊一个让无数投资者意难平的名字——万科A。
在A股，万科曾是“模范生”的代名词。稳健的财务、优秀的管理、穿越周期的能力……它是无数价值投资者的心头好。但如今，这位昔日的优等生却深陷亏损泥潭，股价在低位徘徊，关于其债务问题的传闻更是不绝于耳。
万科到底怎么了？它还能活下去吗？
过去几个月，我们翻阅了招商、天风、中金等超过20份关于万科的最新研报。我们发现，对于这家地产巨头，所有分析师都已达成了一个残酷的“共识”，但对于它能否走出ICU，机构们却在两条“求生路线”上，产生了激烈的分歧。
这篇文章，我们就把机构眼里的万科，掰开揉碎了讲清楚。
市场共识（分析师们都同意什么？）唯一共识：活下去是第一要务，公司已进入“极限生存模式”
这是近期所有研报中，不再有任何争议的起点。简单说，就是**“利润和增长都已是奢谈，确保不‘爆雷’是压倒一切的核心任务”**。
核心逻辑：在史无前例的行业寒冬下，万科的核心开发业务（卖房子）利润被急剧压缩，叠加资产减值，导致了巨额亏损。因此，公司当前所有经营活动都围绕一个目标：保障现金流，偿还到期债务证据列举业绩层面：招商证券和天风证券的报告都明确指出，2025年业绩巨亏的主要原因是“开发业务结算毛利率下滑”和“计提存货跌价准备”。这说明，过去高利润的时代一去不复返，行业进入了“卖一套亏一套”的残酷阶段。经营层面：公司正在不惜代价“回血”。天风证券提到，公司“为更快回笼资金，对资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面值”。招商证券也证实，公司在“积极开展资源盘活”。这本质上就是“打折卖资产”，一切为了现金流。战略层面：天风证券点明了公司的核心战略是“保交房，保兑付”。这清晰地表明，生存是压倒一切的政治任务，万科已经开启了极限生存模式。核心分歧（分析师们在“吵”什么？）
如果说“活下去”是共识，那么“怎么活”和“能不能活好”就是分歧所在。机构们吵得最凶的，是以下两条“求生路线”。
路线之争一：短期债务——靠“卖血自救”能否撑到春天？
这是关于万科“当下”的争论，也是市场最揪心的问题。
悲观派（担忧流动性）：他们认为，虽然公司在全力卖资产、催回款，但有两个致命问题：一是房地产销售市场持续低迷，房子卖不动；二是资产处置需要时间，且价格不理想。如果市场环境没有快速好转，这种“卖血”的速度，能否覆盖庞大的到期债务，存在巨大的不确定性。他们最担心的，就是“现金流断裂”的风险。乐观派（相信基本盘）：他们认为市场过度恐慌了。万科毕竟是行业龙头，家底厚实。招商证券提到，公司的“非开发业务（物业、商业等）维持稳健发展”，这部分业务能提供宝贵的、稳定的现金流。同时，天风证券也指出，万科的“销售优势维持”，在多个核心城市排名依然靠前。他们相信，靠着这些经营性“造血”基本盘和持续的资产处置，万科能依靠自身力量扛过最危险的时期。路线之争二：长期未来——“国资输血”是救命稻草，还是续命药？
这是关于万科“未来”的争论，焦点集中在大股东深圳国资（深铁集团）的角色上。
怀疑派（担忧依赖性）：他们认为，万科之所以还没倒下，很大程度上得益于“国家队”的鼎力支持。招商证券提到，公司通过“大股东借款应对短期债券偿付压力”。这种支持固然能解燃眉之急，但如果公司自身的“造血”能力迟迟不能恢复，变成一个过度依赖外部输血的“巨婴”，长期来看会损害公司的独立性和市场化运营能力，最终变成一个“扶不起的阿斗”。希望派（看好转型）：他们认为，国资的深度介入，不仅是“输血”，更是“增信”，它彻底排除了万科短期内“爆雷”的风险，为公司赢得了宝贵的转型时间窗口。他们更看重的是，在国资的护航下，万科能否借此机会，彻底摆脱过去对开发业务的依赖，真正转型为一家领先的“不动产经营服务商”。这笔投资，赌的是一个“凤凰涅槃”的可能性。“拆解官”总结
好了，拆解到这里，我们可以给出一个清晰的画像了：
简单来说，所有分析师都同意，万科正在经历一场生死考验。他们吵架的焦点，在于这家公司的“灵魂”到底应该靠谁来拯救。
悲观派认为：万科的自救“卖血”速度可能跟不上失血速度，而外部“输血”又可能产生依赖后遗症，前途未卜。乐观派则认为：万科强大的基本盘（自救）和国资的坚定支持（输血）形成了双保险，足以帮助它穿越周期，迎来重生。
你看好万科强大的求生欲和厚实的家底，还是更相信国资的无限支持和转型的远大前景？这决定了你如何看待万科当下的价值。
最后，我们必须强调（保命声明）：
本文所有信息均来自公开的券商研报，旨在传递更多信息，不构成任何投资建议。投资有风险，决策需独立。自己辛辛苦苦赚的钱，一定要自己做主。
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